商用别墅与普通别墅的区别？
一、土地产权 普通的住宅项目，建设用地是住宅用地，产权年限70年；商用房(公寓)项目，建设用地是商业用地或综合用地，产权年限40年；
而独栋的商用别墅，根据所在位置的不同，土地属性也不同，在市区以商住综合楼或者商业用地为主，产权年限是40年；位于郊区的商用别墅，一般属于工业用地，产权年限是50年。 但现在市场上很多项目宣传的时候用“别墅”去称呼，但其实质只是普通住宅！
二、产品定位 一般的住宅项目是以户型产品定位，讲究均好性，而商用房和独栋的商用别墅则是以地段和产品特色（环境、配套）来吸引客户眼球，强调某一方面的极致优势。因此无论是面积还是价格，两者的定位都有天差地别。 三、税费情况 购买商铺和独栋的商用别墅都需要缴纳契税、印花税以及产权登记费等费用，而商铺还需额外支付土地出让金。将购买的房屋用于经营，还需要缴纳13.7%的增值税及附加税。
以上海为例，普通住宅不享受税收优惠政策，满五年唯一住宅无营业税，但非普通住宅(建筑面积大于140平)有营业税，且不足五年需缴纳5.6%的增值税；商铺则无论是否普通，是否满五是否唯一都需缴纳13.7%的增值税。 四、贷款政策 由于商用别墅的土地性质导致其贷款比例较低，大多数银行规定商用别墅的抵押率控制在50%左右。如果借款人还款能力不足，很难贷到款，即使是信用贷款，额度也很低。 另外，有些银行会对商用别墅的项目进行限制，比如不允许进入中央商务区(CBD)，不允许进入外环线以内等。 与商用别墅相比，普通的住宅信贷政策要宽松许多。贷款比例高，放款速度快，借款人贷款条件相对要求较低。