别墅公摊面积多少合适？
现在买别墅，其实挺难的. 不是钱的问题、也不是位置、环境、配套、学区等问题，而是——容积率和户型设计，往往让人崩溃。 为什么呢？ 因为国内别墅产品，大多是以低层住宅的形式出现（4-6层），此类产品基本上属于“小户”范畴了，而我们现在所接受的商品房，大多是100平米以上，这样一对比，别墅的“公摊面积”就大了许多。 这对居住体验的影响是多大呢？ 以某地一栋四层带车库的独栋别墅为例，其地上面积为299平方米，如果按一般的多层住宅小区来计算得房率的话，那么这幢房子应该可以有387平方米左右的可用空间。 但实际上，这个“三层半”的别墅，每层的建筑面积只有75~85平方米左右，除去必要的厨房、厕所等空间后，可使用的房间面积其实是很受限的。 如果是联排别墅，那么问题会更为严重一些。比如下面这座上海的联排别墅，地下一层地下车库+设备间，地上三层层高3.5米，四室两厅四卫，总建筑面积为256平，套内面积（实用面积）大约219平，按照一般的多层住宅计算，这套房子的可使用面积达300多平了。 但是实际使用起来，这套房子和那幢四层独栋差不多大，因为联排别墅的每个楼层都是相通的，而且一般都会有阁楼，这些额外增加的层高，对于房屋的使用并没有太多的增益。 所以，联排别墅的实际得房率和多层住宅比起来并没有明显上升。 而这样的住房体验，和高层住宅相比，也没有优势。
当然，有人觉得联排别墅有庭院，独栋别墅有前后花园，这么算起来，别墅的公摊面积不就很大了吗？ 其实未必如此。 上面所说的别墅的公摊面积，是指建筑本身的公摊，但实际上，绝大部分别墅都有非常大的花园和院落，而这些户外区域是不计入建筑面积的，也就是说，你的院子再大，也是不计算在公摊面积里的。 如果将庭院算进去，大部分别墅的得房率都能达到80%以上甚至更高，和多层住宅的差距就不太大。 所以，严格来说，现在的别墅，尤其是联排别墅，实际上并没有比小高层住起来舒服太多，因为同样是有公摊面积的，只不过这里的“公摊面积”指的都是户外区域而已。