别墅能报建吗？
题主所说的别墅，可能有两类：一类是独立式的别墅住宅（即单栋别墅）；另一类是多栋别墅组合在一起的别墅小区（即叠加别墅、联排别墅或洋房+别墅的混合型别墅小区）。 前者可以单独报建并核发《建设工程规划许可证》，其报建审批流程与独栋式商品住宅基本相同。 后者则不能单独报建，必须以住宅小区的形式报建，核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，所涉及的配套建设内容须符合《住宅建筑设计规范》、《城市居住区规划设计标准》等相关规定。
在现行城乡规划法律体系中，对这两种类型别墅的规定是有区别的。 对于单栋别墅，城乡规划法仅要求“依照有关规定”执行。而对于多栋别墅组成的小区，城乡规划法却有了明确规定——必须“符合城乡规划”且“不得占用农用地”。据此，无论是建设部还是地方建设行政主管部门制定的相关管理办法都明确规定，这类别墅项目属于房地产项目中的居住建筑，适用有关居住建筑的管控政策。 而根据我国现行的土地管理法和征收补偿条例，以及各省级人民政府制定的征地补偿安置办法，农村宅基地的使用范围和建筑面积有着明确的限制，多数省份规定的宅基地最大使用面积为200平方米（折合3亩多地），北京等地甚至更小。以一户一宅且屋多人少的情况计算，平均下来，每户可建面积不超过60平方米/人。 显然，按照上述标准执行，建造两层半乃至三层高的别墅，是不现实的。若把占地较小而建筑较高的情况排除在外，那么所谓的“别墅”其实只是形似而已，本质还是多层住宅。
事实上，在我国现阶段不少地区，这种形似而实非的“别墅”正是违反规划建设并被禁止的，因为其占了农村建设用地的名额，却没能提供足够的公益性设施及相应的耕地指标。 当然，作为消费者，人们总会对别墅抱有浪漫的幻想，希望有朝一日能坐拥一栋充满情调且宽敞舒适的独栋住宅。但现实中，人们往往不得不面对现实——“浪漫”与“宽敞”之间总需要有所取舍。