阳台算实用面积么？
1，首先明确“实用面积”这个词在购房时的意义。 购房签订的合同中约定的面积是房产登记部门核发的房产证上的建筑面积（含公摊），价格是按照这个面积计算的；而开发商所说的“实用面积”是指房屋使用过程中不做任何结构改动（基本就是清水房状态）的室内实际可使用面积。这两个面积的测量方法是不一样的，前者是后者扣除掉墙体等所占的面积。一般情况下我们所说的“买多少平方米的房子就得到多少平方米的使用面积”中的“使用面积”就是指后一种意义上的“实用面积”。 所以题主所说的“阳台”是不是“实用面积”就要看阳台是在计算“实用面积”时扣掉了还是没有扣掉。
2，其次分析商品房预售和现房销售下“实用面积”的确定原则。 在实践中，由于期房交付时需要扣除建筑物间距、绿化带、道路等公共配套的面积，因此期房销售时确定的“实用面积”是一个估算值，交房时才能最终确定。对此我国现行法律明确规定了“出卖人逾期交房超过一定期限买受人有权解除买卖合同，并可以要求赔偿损失……”即买受人基于对开发商不能按期兑现“实用面积”承诺的不信任，享有法定的解除权。
值得注意的是这里的“实用面积”并不是指房屋交付时的可使用的室内面积，而是合同订立时出卖人承诺的“实用面积”。至于其是否与交房时实测的“实用面积”一致，并不影响买受人在法律规定范围内自由选择解除或者继续履行商品房买卖合同的权利。也就是说只要交房时实测的“实用面积”与合同订立时出卖人承诺的“实用面积为”不一致，无论差异大小，买受人都可以要求违约方承担违约责任。 但这里要注意：如果合同约定出卖人交付的“实用面积”仅是室内面积而不包含公摊面积的话，则出卖人不存在违约行为。
3，最后讨论“阳台”的性质对于“实用面积”确定的影响。 “阳台”可以分为生活阳台、厨房阳台和经济阳台三类。对于生活阳台，由于其兼有居室与室外环境的空间过渡作用，且一般都与居室自然相通，所以理论上应当计入“实用面积”；而对于厨房阳台和经济阳台，因其与居室之间具有实体墙等分隔措施，并且通常通过过道进入，所以在理论上应该不计入“实用面积”。但这里要注意的是，以上理论区分是基于阳台的常见形态做出的概括性分析，并不代表所有情况下都会如此。比如在一个套内空间极其紧凑的小户型里，厨房与餐厅仅一墙之隔，并无过道作为隔断，而且设置了开放式厨房，这时把本应属于厨房的部分空间归入生活阳台显然是不合理的。所以需要具体问题具体分析。