沈阳别墅值得投资吗？
1、首先，从宏观角度分析。 沈阳最近五年房价走势总体平稳略有下降。2016年最高点13845元/平米，2017年初开始调控，至今（2019年初）价格水平比2016年最低值仅升高了约25%；而同期北京、上海、杭州等城市房价呈现翻倍的强劲涨幅。在严格宏观调控下，沈阳房价增幅远小于同期热点城市，投资风险相对较小。 但是！请记住我们说的是“投资风险”而非投资价值。从投资角度看，一个地区的房地产是否具有投资价值主要取决于两个因素：一是资金是否能够在区域内自由流动——这是政府干预和市场调节相互作用的结果；二是当地经济活力和居民收入增长情况——这是市场行为。
二者缺一不可。 首先来看第一要素——“资金能否在当地自由流动”受到政府干预的影响非常大。而在当下中国，这个因素又直接被行政力量所左右。沈阳作为传统工业基地，近年来产业转型升级乏力，经济下行压力加大，加上人口流动性较差，缺乏人才支撑，本地就业不足，外来务工者较多，因此整体收入水平偏低，购买力较弱。尽管政策导向明显，楼市回暖迹象明显，但是我们看到，房价增幅相对于东部沿海及南方城市仍然较低。从这个角度来看，目前沈阳别墅的投资价值并不高。
第二因素——“当地经济活力和居民收入状况”受政策影响相对较小，但是受宏观经济发展影响较大。近年来，国家持续大力打击非法集资，对于非正常的融资渠道明令禁止，同时强调“房住不炒”理念，导致投资者在资产配置中难以通过加杠杆的方式提高收益率。再加上金融去产能和强监管力度不减，使得投资者的选项大大减少。相较于普通住宅，别墅产品面积大、总价高，贷款额度有限，投资客只能通过少贷乃至裸贷的方式来降低资金成本，增加收益。然而这种方式却增加了投资者的风险承受能力。一旦市场行情发生变化，很难及时脱手，损失较大。 目前，在沈阳投资别墅，一方面需要承受较低的市场预期收益率，另一方面还需要承担较大的风险，并不划算。
2、其次，我们从微观层面来分析一下。 选择别墅作为投资项目，您是第一个吃螃蟹的人么？ ——并不是。虽然沈阳目前的限购限贷政策使得投资和投机需求遭到限制，但是随着政策的执行，投资客正在不断退出市场，房源供应量逐渐增多，需求开始转向正常化。我们注意到，近半年的新房市场中，叠拼和小高层的产品类型备受青睐，这说明购房者已经在逐渐接受别墅类产品，市场氛围正在逐步变好。
不过，我们也应当意识到，相比于普通公寓产品，别墅属于高端住宅品类，其居住属性要远远大于投资属性。在同样的预算之下，消费者更愿意购买高档住宅，享受更好的居住环境，由此降低生活质量。 如果作为投资者，我们更倾向于推荐您购买公寓等产品，毕竟租金收益稳定且回报率较高。但是对于别墅而言，其租金收益较低且稳定性差，我们不提倡以投资为目的的购墅行为，除非您有足够的现金流用于置业。