别墅物管费如何计算？
这个没有统一答案，主要看合同怎么约定，以及合同约定是否清晰、明确。 理论上来说，别墅的公共部位、共用设施设备（即建筑本身）的维修、养护、管理费用理应包括在物业费中，因为别墅与住宅一样，都是私人拥有的产权房屋，其公共部位的维修维护管理责任应该由房产所有者承担并支付相关费用。 但实际上很多开发商为了减少开发成本，将本该属于公共区域的绿化部分用做小区道路，甚至直接将各种管线直接铺装于地面，造成后期物业维修保养难度和成本大幅增加，而这些本应由开发商承担的物业公共区域建设及维修费用却由业主买单。
同时，由于现在别墅小区的容积率普遍较高，导致每个别墅区都有一个或多个小区广场，这些原本应属于绿地的区域却被侵占用来作为广场，这也增加了后期的物业管理服务成本和难度。 如果遇到这样的开发商和物业交付条件，而您又在购房时没有对此做出相应约定的话，你只能按照物业约定的公共部位、共用设施设备的保修期限（一般3个月至半年不等）来等待问题的解决。
当然，如果购买别墅时有合理有约定的话就依约定办。